14. Oktober 2024 agvs-upsa.ch – Wie gestalte ich meine Garage am besten? Wie erfülle ich als Markengarage die Auflagen des Herstellers? Kann ich den Betrieb rentabel gestalten? Wie sehen alternative Lösungen aus, ohne alles zu verkaufen? Der Zürcher Remo Schällibaum plant und realisiert mit seinem Unternehmen Schällibaum + Partner AG unter anderem Neu- und Umbauten von Garagen und hilft, solche Fragen zu beantworten. Andy Maschek


Am ehemaligen Binelli-Standort in Zürich ist heute ein Lidl eingemietet. Fotos: schaelli.ch

Herr Schällibaum, weshalb waren Sie letztmals in einer Garage? 
Remo Schällibaum: Beruflich bin ich regelmässig bei Binelli in Zürich, wo wir uns in einem Umnutzungsprozess befinden. Als Kunde war ich kürzlich bei der Emil Frey in Zürich-Nord, weil an der Windschutzscheibe meines Autos etwas repariert werden musste.

Was zeichnet für Sie eine gute Garage aus? 
Eine gute Erreichbarkeit, das Eingehen auf das Kundenbedürfnis, vor allem auch bezüglich Termine. Zentral ist für mich aber der persönliche Kontakt, da ich mich mit der Online-Terminbuchung nicht anfreunden kann. Bis ich mich durchgeklickt habe, ist das telefonisch längst erledigt.

Sie sind unter anderem im Neu- und Umbau wie auch in der Umnutzung von Garagen tätig. Wie muss ich mir das vorstellen? 
Es ist vielschichtig. Bei einem normalen Bauprozess hat der Kunde meistens seine Bedürfnisse, dazu kommen Baubehörden mit ihren Auflagen. Bei einem Garagenbetrieb mit Ausstellung und Werkstatt kommen zusätzlich der Hersteller und Importeur mit Vorgaben ins Spiel. Der Architekt hat dann die herausfordernde Aufgabe, dies alles unter einen Hut zu bringen.


Während Jahren wurden hier Autos repariert und unterhalten. Die Werkstatthalle ist mit ihrer Höhe attraktiv für andere Nutzungen und ist durch den Umbau zu einem Renditeobjekt geworden, das Mieteinnahmen generiert.

Und am Ende muss alles finanzierbar sein. 
Es muss nicht nur finanzierbar, sondern auch rentabel sein, was teilweise in der Projektentwicklung zu Veränderungen führt. 

Wie entscheidend ist in einer Garage der erste Eindruck, beispielsweise der Empfang oder der Showroom? 
Der erste Eindruck ist wichtig, dennoch stellt sich die Frage: Wie wichtig ist der Showroom heute noch? Es gibt immer noch Kunden, denen die Haptik wichtig ist. Aber generell geht der Trend in die Richtung, dass der Kunde sein Auto daheim am Computer konfiguriert. So werden die Showrooms immer kleiner und dienen teilweise als Event-Room für Kundenanlässe. Und wenn man einen Mehrmarken betrieb führt, taucht irgendwann die Frage auf: Welche dieser Marken bestimmt das Design des Showrooms? Solche Diskussionen dauern unter Umständen länger als jene mit den Baubehörden, sind aber durchaus auch spannend.

Die Herausforderungen für Markengaragen werden auch durch die erwähnten Auflagen immer grösser. Spüren Sie das bei der Nachfrage nach Umnutzungen? 
Teilweise kommt der Druck von Seiten des Herstellers, der bis hin zum Fuhrpark in der Werkstatt Vorschriften macht, um bei den Autos überhaupt noch den Service durch führen zu dürfen. Ein anderer Druck ist die Aussendarstellung durch die vorgeschriebene Corporate Identity. Je nach Garagengrösse muss sich der Eigentümer gut überlegen, ob er das finanzieren und umsetzen kann und ob es sich lohnt. Denn netterweise folgt nach fünf oder zehn Jahren die nächste Version.

Das heisst?
Wenn die Nachfolgelösung schwierig ist, muss man oftmals darüber nachdenken, den Betrieb zu verkaufen. Doch gerade wenn einem das Gebäude gehört, gibt es andere Möglichkeiten. Da lohnt es sich, mit Fachleuten Alternativen und Entwicklungen anzuschauen.

Können Sie das näher ausführen?
Binelli hat in Zürich zentralisiert und konzentriert sich auf einen Standort. In der anderen Lokalität ist nun ein Lidl eingemietet, der mit dieser grossen, hohen ehemaligen Werkstatthalle super happy ist – zumal diese sogar frei von Stützen ist. Als Involvierter oder Eigentümer muss man in diesem Prozess aber auch den Faktor Zeit beachten. Dieser Umnutzungs- und Bewilligungsprozess kann sehr lange dauern.

Kann ich als Garagist auf Sie zukommen, wenn ich über die Zukunft nachdenke, und Sie zeigen mir Möglichkeiten und allfällige Interessenten auf? 
Ja, der Prozess sieht in etwa so aus. Zuerst schaut man die Zukunft des bestehenden Betriebes an und was mit der vorhandenen Gebäudestruktur mit möglichst geringen baulichen Massnahmen möglich ist. Dann aber auch, wer bei einer allfälligen Umnutzung potenzielle neue Mieter sein könnten. Wir nutzen da unser breites Netzwerk im Ladenbau oder im Gastronomiebereich. Wenn man zum Schluss kommt, dass für diese Fläche so kein Markt besteht, evaluiert man die Massnahmen, um einen Markt zu finden. Es ist ein Entwicklungsprozess, den wir mit unseren Partnern und Spezialisten begleiten.
 
Besteht eine Nachfrage? 
Als Einmarkenbetrieb bekommt man vom Hersteller so viele und strenge Auflagen, dass man fast zur Grösse verdammt ist, um das umsetzen, finanzieren und refinanzieren zu können. Das führt dazu, dass die Grossen im Schweizer Markt durch Zukäufe immer grösser werden – oder dass man sich als Besitzer für einen Weg entscheidet, der Mietzinsen abwirft. Es geht dann darum, ein Renditeobjekt zu schaffen. Bei Familienbetrieben spielt oftmals das Alter der Inhaber eine Rolle, man denkt über die Pensionierung und die Machbarkeit respektive Finanzierbarkeit einer familieninternen Nachfolgeregelung inklusive einer allfälligen Auszahlung von weiteren Involvierten nach. Man überlegt sich, den Betrieb und vielleicht gar die Liegenschaft zu verkaufen. Oder man entwickelt die Liegenschaft gemeinsam mit Partnern weiter, die über das nötige Know-how verfügen.

Das tönt nach einem langwierigen Prozess.
Ja, es braucht definitiv Geduld. Wenn ein Hersteller die Auflagen für den Betrieb einer Garage bekanntgibt, ist das meist mit strikten Terminvorgaben verbunden. In diesem Moment out of the box eine Alternative zu prüfen, ist äusserst schwierig. Deshalb empfehle ich, so schnell wie möglich Alternativen anzuschauen, wenn solche Themen aufkommen. Und möglichst früh irgendwo im Hinterkopf einen Plan zu spinnen.

Das tönt alles sehr anstrengend, gibt es auch positive Beispiele? 
Ich habe unter anderem die Erfahrung gemacht, dass die Emil Frey Gruppe bei Übernahmen und Weiterentwicklungen von kleineren Garagen oder Familienbetrieben grossen Wert darauf legt, dem bestehenden Personal des Betriebes Sorge zu tragen und die Mitarbeitenden im Prozess mitzunehmen. Entsprechend sind solche Grossbetriebe gerade auch im sozialen Bereich gefordert.

Sind denn solche Umnutzungen für kleinere Betriebe finanzierbar? 
Durchaus, aber das Paket muss stimmig sein. Und je früher man einen Ankermieter an der Angel hat, desto einfacher werden die Verhandlungen mit Banken. Entscheidend ist, ein marktfähiges Projekt zu haben.

Gibt es typische Fehler, die gemacht werden? 
Oftmals wartet man zu lange, man schiebt diese Themen vor sich her. Man ist zu wenig offen, um verschiedene Optionen anzuschauen. Wie fast überall gilt auch hier: Agieren ist besser als reagieren. Wichtig ist: offen sein, frühzeitig und nachhaltig denken – und mehrgleisig. Um eine erste Idee über Zukunftsoptionen und Machbarkeiten zu erhalten, muss man mit Kosten etwa im vier- bis fünfstelligen Bereich rechnen. Entscheidend für Garagisten ist, dass sie bei der Suche nach Spezialisten wie einem Architekten darauf achten, dass dieser über Referenzen in diesem Bereich verfügt und nicht nur eine Garage als Kunde hatte.